Uma pesquisa recente da McCombs School of Business, publicada na Review of Financial Studies, destaca um fator pouco considerado no aumento dos preços dos imóveis nos Estados Unidos: o investimento estrangeiro. De acordo com o estudo, entre 2019 e 2025, os preços médios das casas subiram 60%, e a afluxo de capital externo durante os anos de 2010 foi um dos principais responsáveis por essa elevação, especialmente nas áreas com alta concentração de compradores internacionais, conforme aponta a professora assistente de finanças Caitlin Gorback.

Gorback explica que mesmo em mercados onde o investimento estrangeiro não era predominante, os preços das habitações aumentaram significativamente mais do que a oferta entre 2009 e 2018. O estudo mostra que a elasticidade da oferta—ou seja, a capacidade dos construtores de responder a preços mais altos com a construção de novas casas—foi bem menor neste período em comparação ao que era antes de 2000. Para cada aumento de 1% nos preços das habitações a nível nacional, a oferta cresceu apenas 0,26%.

Impactos do investimento externo

Com o aumento do investimento estrangeiro no mercado imobiliário norte-americano após 2011, especialmente quando Cingapura implementou a primeira taxa para compradores internacionais, os EUA se tornaram um destino procurado por investidores que buscavam custos mais acessíveis. Entre 2011 e 2018, os preços das moradias em áreas com maior número de residentes estrangeiros foram, em média, 6,7% mais altos do que em outros bairros da mesma cidade, enquanto a oferta cresceu apenas 1% nessas regiões.

Casos de San Francisco e Charlotte

Os pesquisadores realizaram uma análise da elasticidade da oferta em 100 grandes cidades dos EUA, revelando que essa taxa varia significativamente. Em San Francisco, onde a criação de novas habitações é dificultada, um aumento de 1% nos preços resulta em apenas 0,06% de aumento na oferta. Em contrapartida, em Charlotte, Carolina do Norte, onde é mais fácil construir, a demanda gerou um aumento correspondente na oferta.

A pesquisa ressalta a importância do controle municipal sobre o mercado imobiliário. À medida que a população retorna para áreas urbanas, é crucial que as cidades encontrem maneiras de promover habitação acessível, como a revisão das leis de zoneamento.

Um dos principais achados do estudo é que as cidades têm controle significativo sobre a sensibilidade da oferta. Baltimore, por exemplo, foi identificada como a cidade com o mercado habitacional mais elástico do país, após ter reformulado seu processo de licenciamento na metade da década de 2010.